Главная страница сайта

Мой основной сайт и моей компании "Мастер-Класс Риэлти"

Напишите мне

Квартирный вопрос

Квартирный вопрос

В жизни практически каждого человека рано или поздно возникает потребность в обмене, покупке или продаже недвижимости.
Рождение детей и их неминуемое взросление, создание семьи и желание жить отдельно от родителей, развод, деление наследства — да мало ли факторов которые приводят человека к мысли об изменении своего места жительства.
После принятия решения о том, что необходимо в своей жизни что-то менять, как правило, обзваниваются знакомые на предмет рекомендации к тому или иному специалисту или фирме, которая успешно помогла в решение данного вопроса.

Если такого опыта у Ваших знакомых нет, то с большой долей вероятности Вы будете обзванивать компании по газетам и журналам.
Как правило, условия практически у всех приблизительно одинаковые: от 2 до 6 процентов от стоимости квартиры.
Такой разброс связан с количеством действий, которые необходимо будет произвести для достижения нужного Вам результата.
На мой взгляд, при решении вопроса о передаче своих дел в руки той или иной фирмы придется руководствоваться исключительно интуицией.
В свое время у меня возникло желание разменять свою квартиру, долгие поиски фирмы ни к чему не привели, да и заявляемые расценки совершенно меня не радовали.
После того как я понял, что никто кроме меня самого мне не поможет, принял решение узнать об этом бизнесе побольше.
Устроился агентом в риэлтерскую компанию своих знакомых, окончил курсы по недвижимости и втянулся: оказалось, что помогать людям решать их проблемы очень интересно, нет шаблона действий, каждый случай заставляет работать, так как будто ты это делаешь в первый раз, а это в свою очередь не даёт возможности мозгу закостенеть.
Да и наши законодатели не дают расслабиться — постоянно меняется законодательство и правила. Необходимо постоянно вести мониторинг.
В профессии риэлтера есть нечто схожее с профессией минёра, ошибка недопустима, а если она произойдёт, то последствия чреваты.
Исходя из этого, при малейшем сомнении в чистоте сделки я не даю добро на её проведение.

Иногда бывают случаи, когда покупатель настаивает на приобретении конкретной квартиры. После изучения документов на неё выясняется, например следующее: в число собственников не был включен проживавший в ней ребенок при приватизации.
Для того чтобы юридически зачистить эту квартиру приходится подавать исковое заявление в суд о признании договора передачи ничтожным в части не включения ребенка в число собственников, наделять его долей в праве собственности и лишь после этого можно выходить на сделку. Конечно, это отодвигает сроки приобретения конкретной квартиры, но иначе дать разрешение на проведение сделки нельзя.
Или понравилась клиенту квартира в центре с большим метражом, видом на белый дом или кремль. Хочу!
Начинаем разбираться. Это коммунальная квартира с немыслимым количеством лицевых счетов и каждый житель хочет за свои 3 метра в комнате двух комнатную квартиру в том же районе.
Это, пожалуй, самый тяжелый случай.
Описывать способы, которыми решаются подобные вопросы займет слишком много времени и печатного текста.
Вероятность того, что Вы сможете решить эту проблему самостоятельно, близка к нулю!
Итак, по порядку.

Покупка жилья.

Вы долгое время копили определенную сумму (или решили воспользоваться кредитом, в том числе ипотечным) и в настоящее время Вам необходимо определиться с тем, в каком районе приобрести жилье. После выбора района необходимо сопоставить свои возможности (финансовые) с рыночной стоимостью квартир в приглянувшемся районе.
Если желания совпадают с действительностью, переходим к следующему этапу.
Предположим, квартира полностью соответствует Вашим пожеланиям, даже остаётся немного денег на ремонт.
Что дальше?
Необходимо <снять> квартиру с продажи: каким то образом подтвердить Ваши намерения по её приобретению.
Для этого необходимо внести какую-то сумму в качестве задатка или аванса.
Что лучше задаток или аванс?
На самом деле большой разницы нет. В судебном порядке можно задаток признать авансом и наоборот.
Но необходимо помнить, что аванс это предоплата за неполученное (и по этому определению безусловно возвратный в случае, если Вы не получите квартиру, если у того кому Вы давали деньги они еще остались), а задаток передача денежных средств в обеспечение обязательства Покупателя (то есть Вас) в определенные договором сроки полностью оплатить стоимость Жилья, в случае если этого не произойдет по причинам за которые отвечает Продавец, сумму должны вернуть в двойном размере (опять таки при их наличии), в случае если на сделку по каким либо причинам не выходите Вы сумма внесенная Вами остается у собственника Жилья или его представителя.
За всю мою практику еще не было договора контрагента (кому вносится аванс или задаток) который не пришлось бы исправлять.
В целый ряд компаний приезжая на переговоры я сразу вызываю юриста и начальника филиала (директора, начальника отдела), чтобы не тратить ни свое время, ни время менеджеров, которые ведут сделку.
Не рекомендую выезжать на такие переговоры самостоятельно, равно как и надеяться на знакомого юриста, если только это не юрист, специализирующийся на жилищных вопросах!
Слишком много обращений клиентов, которые сначала понадеялись на собственные силы, а после того как не получили желаемого результата приходят за помощью.
В 95 процентах случаях помочь не получается.
Слишком грамотно заключены договора, подпись оригинальная, выхода нет — скупой платит дважды! Вернуть внесенные деньги невозможно!
Я конечно понимаю что риск дело благородное, да и суммы как правило не очень велики — максимум 5-10 процентов от стоимости квартиры.
Выводы делайте самостоятельно.

Отдельная тема — приобретение жилья в домах новостройках.

Необходимо обладать очень развитым воображением для того чтобы представить свой дом и свою квартиру в этом доме на пустыре, который тебе демонстрируют. Да что там пустырь, на пятне застройки могут находиться любые строения: гаражи, рынок, что угодно.
В данном случае приходится работать только с документами, которые предоставляет фирма застройщик.
В процессе своего размена я дважды прошел лично через покупку новостроек на таких этапах. Нервы я Вам скажу нужно иметь железные. Выплатить все (или почти все) имеющиеся в наличии у тебя деньги и при этом обладать лишь ровной стопочкой бумаги с красивыми печатями.
На сегодняшний день это, пожалуй, наиболее рискованный в нашей стране вид вложения средств.
Несколько лет назад этот риск компенсировался высокой доходностью мероприятия, а сейчас разница в цене <вторичного> жилья и новостройки практически не различается.
Исходя из вышесказанного, в последнее время рекомендую своим клиентам приобретать жилье в новостройках уже на завершающих этапах строительства.

Продажа жилья.

Пожалуй, два момента, на которые особо следует обратить внимание: Принятие на себя обязательств по срокам выхода на сделку.
Вычитать договор купли продажи и проверить деньги на предмет платежеспособности.
Но эти два пункта скрывают в себе целый перечень подготовительных операций, а именно: реклама, показы квартиры, составление договора аванса или задатка, выбор банка для аренды депозитной банковской ячейки, составление дополнительного условия по допуску к сейфу, сбор всех необходимых документов для выхода на сделку, выбор формы договора ППФ (простая письменная форма) или нотариальное удостоверение сделки, удержание денежных средств до момента юридического освобождения квартиры, регистрация договора и перехода права собственности по нему и многое другое.

Альтернатива

Совмещает в себе продажу Вашего жилья с одновременным приобретением Вами другого жилья.
Помимо изложенного в разделах покупка и продажа жилья дополнительно возникнут и другие вопросы требующие оперативного вмешательства.
В данной статье лишь коротко перечислены проблемы, с которыми можно столкнуться при самостоятельной деятельности без предварительной подготовки.
А нужно ли рисковать, тратить время и силы, когда есть те, кто этим занимается изо дня в день.
Мы — уникальная команда профессионалов своего дела.
Задачи, которые Вам необходимо решить должны решать именно профессионалы — невозможно одинаково успешно разбираться во всем, а то время, которое Вы потратите на изучение «правил игры» на риэлтерском рынке стоит значительно дороже чем наши услуги — штучное производство всегда дороже конвейера — и, самое главное, не гарантирует положительный результат. Законодательство в области недвижимости, на сегодняшний день, самое запутанное в России.
Мы не боимся брать на себя обязательств, так как не берем на себя обязательств, которые не сможем исполнить, а за взятые обязательства — всегда отвечаем и для того, чтобы не получилось игры «в одни ворота» хотим, чтобы наш труд был оплачен, то есть обязательства должны быть обоюдными: Наши — решить задачу которую Вы поставите перед нами, а Ваша — оплатить высококачественный труд профессионалов!



С уважением, Генеральный директор ООО "Мастер-Класс Риэлти" Кузьменко Геннадий Борисович. Телефон 518-51-03. http://k-gb.ru